股票代碼：000042              股票簡稱：中洲控股                      公告編號：2023-20 號

           深圳市中洲投資控股股份有限公司

(相關資料圖)

      關于 2022 年度計提資產減值準備的公告

  公司及董事會全體成員保證信息披露的內容真實、準確、完整，沒有虛假記載、誤導性

陳述或重大遺漏。

一、計提資產減值準備情況概述

   為了真實反映深圳市中洲投資控股股份有限公司（以下簡稱“公司”）的財務

狀況和經營成果，根據《企業會計準則》以及公司會計政策、會計估計的相關規定，

本著謹慎性原則，公司及下屬子公司對截止 2022 年 12 月 31 日的資產進行了減值測

試，對可能減值的資產計提了減值準備。2022 年度計提資產減值準備 27,177.50 萬

元，

 轉回或轉銷資產減值準備 19,250.64 萬元，核銷資產減值準備 949.41 萬元，2022

年 12 月 31 日資產減值準備余額為 140,189.29 萬元。

   具體情況如下表：                                               單位：人民幣萬元

                             本年增加              本年減少

      項目                                 轉回或轉                  2022/12/31 余額

                  額           計提                     核銷

                                           銷

一、信用損失準備          5,428.01    4,708.09     144.27     949.41          9,042.42

二、存貨跌價準備        115,714.44   20,887.35   18,621.37         -        117,980.42

三、商譽減值準備         11,360.33           -           -         -         11,360.33

四、合同取得成本減

值準備

      合計        133,211.84   27,177.50   19,250.64    949.41        140,189.29

二、計提資產減值準備的具體情況說明

（一）信用損失準備

   公司根據以往壞賬損失發生額及其比例、債務單位的實際財務狀況和現金流量

情況等相關信息，將應收款項按信用風險特征劃分為若干資產組合，再按這些資產

組合在資產負債表日余額的一定比例計算確定減值損失，計提信用損失準備。

   按照公司計提應收款項信用損失準備的政策，本年計提信用損失準備

萬元，年末信用損失準備余額為 9,042.42 萬元。

（二）存貨跌價準備

的存貨在資產負債表日按成本與可變現凈值孰低計量，對可變現凈值低于存貨成本

的差額，計提存貨跌價準備并計入當期損益。直接用于出售的存貨，以該存貨的估

計售價減去估計的銷售費用和相關稅費后的金額確定其可變現凈值；正在開發中的

存貨，以所開發的開發產品的估計售價減去至完工時估計將要發生的成本、估計的

銷售費用和相關稅費后的金額確定其可變現凈值。

   具體情況如下表：

                                                           單位：人民幣萬元

 存貨跌價準備項目

               余額              計提         本年轉回        本年轉銷             額

惠州圣廷峰匯        23,574.64               -           -            -      23,574.64

惠州半島城邦        18,909.08        3,421.40    1,935.24     2,180.55      18,214.69

成都錦城湖岸        12,474.20               -      88.70       100.70       12,284.80

佛山璞悅花園        15,629.20        2,908.87           -     8,783.19       9,754.89

惠州河谷花園          5,138.48       3,862.24           -      129.57        8,871.16

重慶半島城邦          8,082.63              -           -            -       8,082.63

成都中央城邦          5,604.83              -      44.24        87.40        5,473.19

惠州中央公園           426.74        4,808.59           -       49.31        5,186.02

成都中央公園          8,648.78        436.43     3,835.65      155.80        5,093.77

成都天府瓏悅          4,671.72        512.50            -       92.31        5,091.91

惠州南麓院           2,585.05        979.96            -            -       3,565.01

惠州中洲天御          1,268.47       1,934.72     113.21        33.65        3,056.33

成都中洲里程          2,831.23              -      56.63        70.69        2,703.92

無錫崇悅府           2,172.35        388.39            -      325.49        2,235.25

惠州中洲御郡華府          95.19        1,020.18           -         0.11       1,115.26

無錫花溪樾院          1,268.19         56.94       48.00       216.81        1,060.33

惠州中洲同創公寓        1,090.14              -      94.14             -         996.00

惠州華昕家園           666.64          90.78            -       89.74          667.68

惠州云悅府            353.52          97.96       50.92             -         400.56

青島半島城邦                    -     291.56            -            -         291.56

惠州云睿府            184.02          76.80            -            -         260.82

上海中洲華庭            39.35               -      16.06        23.29               -

    合計       115,714.44       20,887.35    6,282.79    12,338.58     117,980.42

   根據《企業會計準則》及公司相關會計政策，本年計提存貨跌價準備 20,887.35

萬元，轉回存貨跌價準備 6,282.79 萬元，轉銷存貨跌價準備 12,338.58 萬元，年末

存貨跌價準備余額為 117,980.42 萬元。

（三）商譽減值準備

   公司對非同一控制下的企業合并,購買方對合并成本大于合并中取得的被購買

方可辨認凈資產公允價值份額的差額，確認為商譽。資產組的認定，以資產組產生

的主要現金流入是否獨立于其他資產或者資產組的現金流入為依據。同時，在認定

資產組時，考慮企業管理層管理生產經營活動的方式和對資產的持續使用或者處置

的決策方式等。因企業合并所形成的商譽，無論是否存在減值跡象，每年都進行減

值測試。可收回金額根據資產的公允價值減去處置費用后的凈額與資產預計未來現

金流量的現值兩者之間較高者確定。資產預計未來現金流量的現值，按照資產在持

續使用過程中和最終處置時所產生的預計未來現金流量，選擇恰當的折現率對其進

行折現后的金額加以確定。資產組的可收回金額按照該資產組的公允價值減去處置

費用后的凈額與其預計未來現金流量的現值兩者之間較高者確定。資產組或者資產

組組合的可收回金額低于其賬面價值的（總部資產和商譽分攤至某資產組或者資產

組組合的，該資產組或者資產組組合的賬面價值包括相關總部資產和商譽的分攤額），

確認相應的減值損失。

                                       （下

稱“中保盈隆”）及其子公司惠州市銀泰達實業有限公司(以下簡稱“惠州銀泰達”)

的非同一控制下企業合并。公司按照上述企業會計準則要求，將購買方對合并成本

大于合并中取得的被購買方可辨認凈資產公允價值份額的差額 11,360.33 萬元確認

為商譽。公司以能獨立產生現金流入、管理開發經營活動的方式(主要系按照地產項

目)以及對資產的使用或處置的統一決策作為認定資產組的標準，認定惠州銀泰達的

房地產存貨為資產組(以下簡稱“銀泰達資產組”)。

回金額按照銀泰達資產組的公允價值減處置費用后的凈額及預計未來現金流量的現

值孰高確定。公允價值使用剩余法、假設開發法確定，未來現金流量現值基于公司

管理層按照五年詳細預測期對未來現金流量進行預計，詳細預測期的未來現金流量

基于管理層制定的商業計劃確定。公司在預計未來現金流量現值時使用的關鍵假設

包括預計售價、預計建設成本和折現率等。公司管理層在確定各關鍵假設相關的參

數時，與公司歷史經驗或外部信息來源一致。經測試，產生商譽的銀泰達資產組的

賬面價值高于其可收回金額，并確定與公司房地產開發業務相關的商譽發生了減值，

減值金額為 11,360.33 萬元。

（四）合同取得成本減值準備

   與合同成本有關的資產，其賬面價值高于下列第一項減去第二項的差額的，超

出部分應當計提減值準備，并確認為資產減值損失：一是企業因轉讓與該資產相關

的商品預期能夠取得的剩余對價；二是為轉讓該相關商品估計將要發生的成本。企

業應當按照確定交易價格的原則（關于可變對價估計的限制要求除外）預計其能夠

取得的剩余對價。估計將要發生的成本主要包括直接人工、直接材料、制造費用（或

類似費用）、明確由客戶承擔的成本以及僅因該合同而發生的其他成本等。以前期間

減值的因素之后發生變化，使得企業上述第一項減去第二項后的差額高于該資產賬

面價值的，應當轉回原已計提的資產減值準備，并計入當期損益，但轉回后的資產

賬面價值不應超過假定不計提減值準備情況下該資產在轉回日的賬面價值。在確定

與合同成本有關的資產的減值損失時，企業應當首先對按照其他相關企業會計準則

確認的、與合同有關的其他資產確定減值損失；然后，按照上一段的要求確定與合

同成本有關的資產的減值損失。企業按照《企業會計準則第 8 號——資產減值》測

試相關資產組的減值情況時，應當將按照上述要求確定上述資產減值后的新賬面價

值計入相關資產組的賬面價值。

   具體情況如下表：

                                                   單位：人民幣萬元

合同取得成本減值    2021/12/31 余                   本年減少             2022/12/31

                              本年計提

    項目           額                        轉回       轉銷          余額

佛山中洲璞悅                55.19       58.97        -    49.81         64.35

無錫崇悅府                 51.42       20.31        -    71.73             -

無錫花溪樾院               170.66      -10.02        -   149.95         10.69

成都天府瓏悅               143.00       70.51        -   213.51             -

成都中央城邦                    -      539.60        -        -        539.60

惠州南麓院                     -      530.56        -        -        530.56

惠州半島城邦          116.20            -        -         -    116.20

成都中央公園          172.60      372.12         -         -    544.72

    合計          709.07     1,582.05        -    485.00   1,806.12

   公司按照以上會計準則的規定，對合同取得成本-傭金進行了減值測試后，本

年計提合同取得成本減值準備 1,582.05 萬元，轉銷合同取得成本減值準備 485.00

萬元，年末合同取得成本減值準備余額為 1,806.12 萬元。

三、計提資產減值準備對公司報告期財務狀況的影響

減少 2022 年度歸屬于上市公司股東的凈利潤 6,689.40 萬元，減少合并報表歸屬于

母公司所有者權益 6,689.40 萬元。其中：

   （1）計提信用損失準備 4,708.09 萬元，收回或轉回信用損失準備 144.27 萬

元，核銷信用損失準備 949.41 萬元，減少歸屬于上市公司股東的凈利潤 3,422.87

萬元，減少合并報表歸屬于母公司所有者權益 3,422.87 萬元；

   （2）計提存貨跌價準備 20,887.35 萬元，轉回存貨跌價準備 6,282.79 萬元，

轉銷存貨跌價準備 12,338.58 萬元，減少歸屬于上市公司股東的凈利潤 2,693.84

萬元，減少合并報表歸屬于母公司所有者權益 2,693.84 萬元；

   （3）計提合同取得成本減值準備 1,582.05 萬元，轉銷合同取得成本減值準備

于母公司所有者權益 572.69 萬元。

   上述數據已經公司審計機構德勤華永會計師事務所(特殊普通合伙)審計。

   公司本次計提資產減值準備符合《企業會計準則》和公司相關會計政策的規定，

體現了會計謹慎性原則，公允反映了公司 2022 年 12 月 31 日合并財務狀況以及合并

經營成果，有助于向投資者提供更加可靠的會計信息。

  特此公告。

                                      深圳市中洲投資控股股份有限公司

                                               董事會

                                         二〇二三年四月十二日

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