部分曾被視作二套而利率偏高的低風險客戶，有望迎來利率下調。

8月25日，上海樓市再出新政。上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局等六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》（下稱《通知》），新政自8月26日起施行，涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等6項調整。這是上海今年首次對房地產政策進行系統優化，其中公積金和房貸政策調整尤為引人關注。市場普遍認為，此次政策將有效釋放購房需求，緩解購房者資金壓力，尤其是改善性需求有望迎來集中釋放。

同日，央行上海總部發布通知稱，對上海市商業性個人住房貸款利率定價機制進行調整，在利率定價機制安排方面，上海市商業性個人住房貸款利率不再區分首套住房和二套住房；銀行業金融機構應根據本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

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公積金政策全面優化，降低購房首付與貸款成本

此次上海新政在公積金使用上進行了多項突破，被業內稱為近年來力度最大的優化。

一是提高公積金貸款額度。《通知》提出，對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套貸款額度從192萬元提高至216萬元；二套貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

上海易居研究院研究總監嚴躍進對記者表示，按此計算，家庭可增加24萬元的公積金貸款額度，顯著減輕貸款壓力。結合上海對多子女家庭購房的優惠政策，公積金政策正發揮更大支持作用。

二是支持提取公積金支付首付款。購房者購買新建預售商品住房時，可按規定提取本人及配偶的公積金支付首付款。這意味著，首付款籌措渠道更靈活，籌款周期有望縮短。

中指研究院政策研究總監陳文靜指出，截至目前，一線城市均已落地相關政策，預計未來更多城市跟進，進一步降低居民購房門檻。

三是“又提又貸”并行。新政允許購房者在提取公積金支付首付款的同時，仍可按規定申請公積金貸款，且額度不受影響。嚴躍進舉例稱，以一套總價500萬元、首付比例15%的房源為例，購房者需準備75萬元首付。如果提取夫妻雙方的公積金支付首付款，將直接降低現金壓力，同時貸款額度不受影響，大幅緩解購房者資金負擔。

值得注意的是，上海將綠色建筑與公積金優惠掛鉤。嚴躍進指出，當前綠色建筑占全市新房比重約60%，新政不僅惠及面廣，也與“安全、舒適、綠色、智慧”的住房理念相呼應。

商貸不再區分首二套，房貸定價機制優化

除公積金外，商業性個人住房貸款政策調整也是一大看點。新政明確，銀行在房貸定價機制安排方面不再區分首套和二套住房。貸款利率將結合市場利率定價自律機制、銀行經營狀況和客戶風險狀況等因素，合理確定具體利率水平。

業內人士指出，這意味著改善性住房需求將迎來直接利好。此前，二套房貸款利率高于首套，抑制了換房需求。新政實施后，二套房利率有望回落，與首套趨同。

據記者測算，若貸款100萬元、期限30年，采用等額本息方式，二套房利率由3.45%降至3.05%，總還款額從161萬元下降至153萬元，月供減少約200元。

陳文靜表示，上海此次將首套與二套房貸利率“并軌”后，銀行不再區分首套、二套，而是根據客戶風險狀況在同一區間內定價。原先臨港新片區及六個郊區執行二套LPR-25BP，核心區為LPR-5BP；新政統一降至LPR-45BP，直接減少了利息支出，顯著減輕居民房貸負擔。

“這將實實在在降低購房者的資金壓力，釋放被壓抑的二套房改善需求。”嚴躍進認為，首套房和二套房的區分取消，將有助于二套房根據市場情況和房貸政策進行調整，客觀上促進二套房利率下調。

購房需求釋放仍取決于信心與利率策略

此次新政落地后，購房需求能否真正釋放？業內認為，政策降低購房成本，但成交量能否大幅增加仍取決于居民購房信心和銀行利率策略。當前居民杠桿率偏高，購房需求雖被壓抑，政策能否激活信心是關鍵。

銀行層面，房貸定價機制優化帶來的挑戰與機遇并存。業內分析稱，銀行間利率競爭或將加劇，同時對風險管理提出了更高要求，未來可能出現更靈活的浮動利率模式。

中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬對記者表示，房貸定價不再區分首套房和二套房，有助于降低居民購買二套房的成本，刺激購房需求，從而更好地穩定房價。對銀行而言，在對房貸定價時不需要再區分首套房和二套房，而是根據借款人的資信狀況等綜合確定。

某股份行上海分行零售金融業務人士對記者表示，房貸利率不再區分首二套，對銀行而言是新的挑戰。“我們需要根據客戶資質和風險評估，做更精細化的利率定價。但整體來看，市場競爭會更激烈，利率整體可能有下探空間。”

某大型銀行個貸部門人士表示：“首二套取消區分，有助于改善型購房需求釋放。未來利率定價將更加靈活，但銀行會在風險管理框架內謹慎調整。”

分析人士指出，對銀行而言，短期挑戰在于風險識別難度上升，但長期或推動銀行建立更精細化的客戶分層與抵押物估值體系，差異化定價將更多依賴客戶信用、收入穩定性與房產區域價值。例如，部分曾被視作二套而利率偏高的低風險客戶，有望迎來利率下調；反之，風險較高的首套客戶則可能被加點。

過去，上海房貸利率一直以住房套數為主軸定價。此前的標準是首套商業房貸利率為3.05%，等于LPR-45BP；核心區域二套房利率為3.45%，僅比LPR低5個基點，兩者相差約40個基點。Wind數據統計顯示，2016年至2022年，首套房利率區間在4.22%到5.09%，二套則在5.25%到5.57%，套數差異普遍在0.5至0.6個百分點之間。

此次上海新政取消首套與二套房貸利率差異，并要求銀行結合“客戶風險水平與自身經營狀況”靈活定價。業內認為，未來銀行定價的核心錨點或轉向三大維度：一是客戶個體的風險水平，包括信用評分、收入與負債比例以及職業穩定性；二是抵押物的質量，參考評估價與實際成交價之比、房屋年齡以及所處區域的流動性；三是市場環境，如LPR的波動幅度和區域供需關系。

購房者有望積極入市，咨詢量回升

新政落地后，市場反應如何？記者第一時間采訪了部分購房者、銀行信貸經理及中介人士。一位股份行信貸經理告訴記者，咨詢的客戶明顯增多，大多是已有一套房的客戶，他們最關心首套二套利率拉平后房貸利率能否下降。

一位準備換房的購房者對記者說，原本二套利率高，全家一直觀望，如今政策落地，打算加快置換節奏。另一位上海的剛需購房者則表示，公積金現在既能付首付又能貸款，資金壓力一下子減輕了，讓他有了立刻下定的沖動。

中介方面也給出同樣的信號。多位門店經理反饋，政策公布后，新房和二手房的咨詢量明顯增加，改善型買家尤其活躍。業內人士判斷，下半年上海樓市成交量有望溫和回升，但房價快速上行的概率不大。

嚴躍進指出，新政將可能帶來“量升價穩”的市場效果。新房供應節奏加快，二手房受政策提振，尤其是地段優越、戶型合理、租金預期良好的房源，將率先回暖。

總體來看，從公積金“又提又貸”，到商貸首二套不再區分，上海新政在降低購房成本、釋放需求、支持綠色住房等方面均有突破。業內人士預計，新政將在“金九銀十”推動一輪成交高潮，對購房者而言，這是近年來最佳購房窗口期。

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