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近日，北京、上海等重點城市先后迎來土拍，核心地段的優質地塊紛紛亮相，引發房企激烈爭搶。重點城市的土拍市場熱度延續，調規地塊也逐漸成為土地市場的主流。

8月4日，北京和上海兩地同日進行土拍，合計總成交金額超174億元。其中，核心區稀缺地塊仍受追捧。以北京朝陽區廣渠路宅地為例，土拍吸引了金茂、建發、中海、招商、保利等多家房企參與，參拍企業覆蓋央企、國企及優質民企，核心區稀缺地塊仍具備較強市場關注度。最終，經過191輪競價，由中海以總價83.99億元競得，溢價率為19.13%。

在業內人士看來，重點城市優質地塊競拍熱度不減，頭部房企對核心區位“確定性”地塊的參拍意愿依然強烈，市場冷熱分化特征顯著。據中指數據，今年前7個月全國TOP20城市宅地出讓金占比為62%。在TOP20城市中，一線及強二線城市占據主導地位，頭部效應較為顯著，其中前7個月上海住宅用地出讓金為749億元，繼續居全國首位。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶預計，不同類型企業的策略選擇將分化：央企和大型國企可繼續發揮資金與品牌優勢，在重點城市核心區保持領先，同時推動產品力升級，將規模優勢轉化為品質優勢；地方國企宜發揮區域深耕優勢，積極參與城市更新，在存量盤活中獲取優質小體量資源；中小房企和優質民企則可將“小而美”地塊作為重點方向，建立精細化的投資研判和項目運營體系，通過差異化產品實現突圍。

調規地塊也逐漸成為土地市場的主流。據悉，土地調規涉及已批未供地塊調規、已出讓未開工地塊收回后調規，各地結合市場實際加快推進落地。以上海為例，該市推進存量用地規劃優化，近兩年多個低效商辦、工業存量地塊依法開展控規調整，轉為住宅用地入市。根據中指研究院監測，今年前7個月上海成交的36宗住宅用地中，超20宗地塊為調規地塊。而在深圳，今年也有多宗調規地塊成交。在今年前7個月深圳成交的住宅用地中，超半數為調規地塊，核心是降低商業與辦公配比、提高住宅占比、調低容積率，以適應市場對改善型住宅的需求。

中指研究院認為，土地調規將深刻影響房地產行業發展。首先，核心優質地塊增加，短期優質地塊競拍熱度提升，有利于改善市場預期。其次，土地調規將優化新房供給結構，為“好房子”供給釋放空間，但要注意的是，市場分化或加劇，“好房子”項目普遍取得較好去化，存量在售項目去化壓力增加。對于房企而言，土地調規為企業創造了新的拿地機會，但對企業綜合能力也提出更高要求，資金實力雄厚、產品力強的頭部企業市場機會或更大，將加速行業分化。

校對： 姚遠

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